Comment resilier un bail commercial ?

La conclusion d’un bail est un engagement juridique et financier important, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Alors qu’un contrat de location tente généralement d’envisager tout ce qui peut mal tourner pendant la durée du bail, les circonstances peuvent changer de manière assez radicale au cours de quelques années. Si la bonne relation entre le propriétaire et le locataire est rompue, mais qu’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord pour mettre fin au bail de manière anticipée, leurs droits et obligations respectifs en matière de résiliation du bail peuvent devenir des questions litigieuses et donner lieu à des batailles juridiques coûteuses. Pour cette raison, il est essentiel de comprendre les risques et les conséquences d’une résiliation inappropriée du bail.

Résiliation d’un bail commercial

Les locataires qui occupent des locaux commerciaux dans le cadre d’un bail pensent souvent, à tort, que les locaux peuvent leur être rendus lorsqu’ils décident de ne plus les occuper. Certains propriétaires ont également l’impression qu’ils peuvent mettre fin à un bail comme et quand ils le souhaitent. Ces deux points de vue sont incorrects. Un bail est un accord contractuel entre un locataire et un propriétaire, et il est conclu pour une durée déterminée. Bien que certains baux comportent une clause permettant une résiliation anticipée, la plupart d’entre eux sont valables jusqu’à ce qu’ils prennent fin par « effluence du temps ».

Cependant, il existe différentes procédures pour mettre fin à un bail commercial, en fonction de la personne qui résilie (le propriétaire ou le locataire), de la raison pour laquelle l’une ou l’autre partie cherche à résilier le bail et du moment où elle le fait. Dans de nombreux cas, les parties peuvent négocier avec succès la résiliation du bail, mais elles doivent être conscientes de leurs obligations légales. Consultez l’actualité légale du blog Goethe Avocats pour plus d’infos.

Droits contractuels de résiliation

Le propriétaire peut résilier le bail s’il prévoit d’entreprendre une rénovation importante des locaux ou de les démolir. Le propriétaire peut être tenu de donner un préavis suffisant, voire d’indemniser le locataire pour les frais de réinstallation et autres dépenses afin de se conformer aux lois applicables. Le locataire peut mettre fin au bail de manière anticipée à condition de satisfaire à une condition préalable imposée par le propriétaire, comme le dépassement d’une période de location minimale ou l’acceptation de conclure un bail pour un autre bien avec le propriétaire. Le propriétaire peut facturer une indemnité de rupture. Le bail prendra (ou pourra prendre) fin si un événement convenu, tel qu’une remise à neuf ou des rénovations, dans le cadre du bail, ne se produit pas dans le délai prescrit. Le locataire peut renoncer à ses droits sur le bail de manière anticipée à condition de dédommager le propriétaire pour la perte de loyer, ce que l’on appelle communément une indemnité de renonciation.

Dans certains États ou territoires, le locataire peut (pour une période limitée après le début du bail) résilier le bail si le propriétaire ne s’est pas conformé aux exigences de divulgation. Le locataire ou le propriétaire peut résilier le bail à tout moment, mais la résiliation ne sera effective qu’après une période minimale à compter du premier avis, appelée période de préavis. Le propriétaire ou le locataire peut résilier le bail si l’autre commet une violation majeure ou grave du bail, par exemple en causant des dommages importants aux locaux, en devenant insolvable/failli ou en commettant des actes illégaux ou dangereux.